Peut-on négocier les frais d’une agence immobilière ?

Immobilier

Les frais d’agence sont en quelque sorte une commission que va percevoir l’agent immobilier suite à une transaction immobilière. L’agent immobilier est en mesure d’être mandaté à la fois par le vendeur et l’acheteur, selon deux mandats distincts.

Il va de ce fait être rémunéré pour son travail effectué auprès de l’acheteur ou du vendeur : rédaction et mise en ligne de l’annonce du bien, prise de photos, conseils professionnels, rédaction de l’acte de vente… Ces frais seront toujours à la charge de l’acquéreur.

Les commissions d’une agence immobilière mandatée en cas de vente peuvent varier et selon plusieurs critères. Depuis 2017, l’agent à l’obligation d’afficher leur taux de commission. Les frais d’une agence immobilière peuvent fluctuer.

Pourquoi ces frais varient-ils ?

Pour les frais à la vente

Les tarifs des honoraires des agences immobilières ne sont pas encadrés par la loi, donc librement déterminés par les agences et peuvent donc faire l’objet d’une négociation possible.

Selon les articles 72 et 73 de la loi Hoguet, l’agent immobilier qui accepte une mission, doit détenir préalablement à toute action commerciale, un mandat. Ce document doit préciser le montant des honoraires et la personne qui en a la charge. La coutume veut que cela soit l’acheteur et non le vendeur. Le prix des honoraires est fixé en fonction du pourcentage défini par l’agence et du prix de vente du bien.

Prenons un exemple d’une maison ou d’un appartement qui serait affiché au tarif de 180 000 euros Frais d’Agence Inclus” (FAI). Cette agence applique un taux de 7 %. De ce fait, elle bénéficiera de 12 600 euros.

Si l’agent immobilier à la possibilité de choisir sa commission, il est soumis cependant à des règles d’affichage des frais. En effet, ces frais doivent être marqués en TTC et être affichés de manière très visible sur l’annonce comme en vitrine et être exprimé en pourcentage. Celui-ci doit être précédé de la mention Honoraires.

Il existe des barèmes d’honoraires d’agences immobilières où les tarifs devront représenter le montant maximum. Il est indispensable qu’il soit notifié que les commissions sont à la charge du vendeur et que les prix sont bien indiqués en Frais d’Agence Inclus. La TVA de 20 % devra aussi être mentionnée. Ce barème permet au professionnel de faire des aménagements dégressifs, en fonction de l’importance des interventions de l’agent et du prix du bien.

Un exemple de barème : pour un montant de la vente inférieur à 10 000 €, le forfait sera de 1 500 € et un montant compris entre 10 0001 € à 150 000 €, celui-ci sera de 10 %. Plus le montant du bien sera élevé, plus la commission sera basse.

La situation géographique de la maison ou appartement, est un facteur de variation de la rémunération d’un agent. Dans les zones où il y aura moins d’acheteurs, l’agent immobilier pourra pratiquer des commissions plus basses afin de rendre plus attractive la vente. En revanche, là où il y aura plus d’acquéreurs et moins de logements à la vente, le professionnel en immobilier pourra se permettre une commission plus importante. C’est la loi de l’offre et de la demande.

Une conjoncture économique peut aussi jouer sur la variation des frais d’agence. Dès lors que le marché est florissant les frais augmentent, a contrario, si nous sommes en période de crises les agents immobiliers voudront rester attractifs en diminuant leurs tarifs.

En somme, il est possible de négocier le tarif de la commission, mais toujours avant la signature du mandat de vente.

Pour les frais d’agences immobilières à la location

Au moment de la mise en location d’un logement, bail d’habitation ou bail mobilité, certains frais peuvent être partagés entre le propriétaire et le locataire. Comme le stipule la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs: art.5 “partage des frais”. Ces frais peuvent comprendre la visite du bien, la mise en place d’un état des lieux, la création d’un dossier concernant le bien, la rédaction du bail… Seul le tarif de diffusion de l’annonce est exclusif au loueur.

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Comment négocier les frais d’agence pour un achat ?

Coté vendeurs

Pour faire une bonne négociation, il est important d’être prêt à faire jouer la concurrence en démarchant plusieurs agences immobilières afin d’y comparer leur barème. Ainsi pour un même bien, plusieurs agences peuvent s’y trouver avec un barème différent. Une négociation de l’exclusivité avec un agent permet aussi un tarif moindre, car il sera sans concurrence. En échange, une compensation sera donc demandée.

Il est possible également de faire un “coup de poker” auprès du professionnel en lui faisant croire que finalement la vente du bien pourrait se faire sans lui afin d’économiser les frais d’agence. Avec un peu de chance, l’agent reverra sa commission à la baisse.

Coté acheteurs

Il est important d’évaluer le marché, si l’agent est prêt à faire un effort sur sa commission, l’acquéreur lui aussi de son côté peut en faire de même : le compromis.

Il est possible aussi de faire jouer la concurrence en se renseignant au préalable sur le type de mandat, si celui-ci est exclusif ou non. Si l’agence n’a pas l’exclusivité sur le logement recherché, alors il sera possible de faire pression en expliquant que le bien a été repéré dans une autre agence qui pratiquait une commission moins élevée.

Les frais peuvent varier de 3 à 11 % du prix du bien. On estime une moyenne à 5,4 % du prix de vente. L’offre est susceptible de varier d’une ville à une autre. Pour certaines personnes qui ne seraient pas à l’aise avec la négociation, il y a une autre solution : le mandataire indépendant. Contrairement à un agent immobilier, un mandataire indépendant possède un panel de biens plus importants et est plus flexible.

Il peut par exemple ne prendre que 3 % s’il le souhaite sur un bien où une agence pourrait prendre 7 %. En proposant des commissions à des taux compétitifs, la rémunération de l’agent commercial mandataire est donc différente et rend la transaction plus souple.

Une fois un compromis de vente signé ainsi que son prêt immobilier négocié, il reste une dernière étape : l’acte notarié. Celui-ci se passe chez le notaire en présence du vendeur et de l’acheteur. De fait, des frais de notaire vont se greffer à l’officialisation de la vente.

Les frais de notaire, qu’est-ce que c’est ?

C’est tout simplement une somme d’argent remise au notaire lors de la signature d’un achat. L’agence s’occupe de vous faire acheter le bien dont vous souhaitez être propriétaire et le notaire officialise l’achat de ce bien. En effet, ces frais peuvent être de 7,5 à 8,5 % dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Le pourcentage de ces frais est toujours calculé sur le prix de vente net vendeur.

Exceptionnellement, un agent immobilier est autorisé à baisser ses honoraires. Effectivement, la réglementation n’interdit pas de réduire les prix de ses prestations dans certains cas. Cependant, cela ne doit pas être systématique, car ça ne refléterait pas les prix initiaux pratiqués par les agents immobiliers et constituerait une “pratique commerciale trompeuse”, articles L. 121-2 et s de C.Conso.

Cependant, il est possible de négocier ou d’amoindrir les frais d’agence en se servant de quelques astuces pour la recherche de votre bien immobilier. À savoir également, qu’il est important de comparer les services présentés par les différentes agences immobilières et non exclusivement les prix.

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Robert Ballier - Rédacteur depuis plus de 10 ans après à une reconversion professionnelle. Il travaillait dans le bâtiment en tant que chef de chantier. Il aime parler des sujets autour du bricolage, la maison. Sa passion reste le bricolage et la moto.